精彩看点：实探“锦江软件园”!土地市场即将“火热”?
上月底，锦江区首次官宣“锦江软件园”。按照计划，未来3—5年“锦江软件园”将累计建成1000万㎡高品质的产业空间。
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据2022年锦江区发布的5年供地计划显示，“锦江软件园”供应超过5300亩。除了产业空间，片区的房地产市场同样值得期待。
最新消息显示，今年“锦江软件园”计划供地13宗，占锦江区整体供应的85%。2月28日公布的拍地名单显示，今年成都的“1号宗地”便来自白鹭湾。
可以说，从三圣乡到金融城三期河东片区，南3.5环锦江大道沿线将成为今年供地热点区域。
近日，小全全到今年将会大面积供地的“锦江软件园”中的白鹭湾科技生态园（白鹭湾片区）、中国生物科创谷（林家坝片区）、交子公园金融商务区锦江片区（金融城三期河东片区）去转了转，带来了片区建设的最新进展。
△三个相连片区占2023年锦江区供地计划的82%
按照规划，白鹭湾新经济小镇总面积达到3650亩，其中建设用地2144亩，生态用地1506亩。
△白鹭湾板块
2021年7月，随着白鹭湾新经济小镇26个功能性重大项目开工建设，白鹭湾板块正式诞生。随后第三批次集中供地，片区4宗配套住宅用地被推上拍卖席。12月，4宗地正式拍卖，分别被锦江统建、建发、深投控、金茂收入囊中，白鹭湾F4由此“出道”。
△锦江金茂府实景
去年白鹭湾F4中的金茂府、建发天府养云率先入市。金茂府全年开盘6次，5次开盘售罄；天府养云4次取证，首批次252套洋房，开盘当日认购也达到了203套。
两项目均成为了2022年现象级的高端项目，今年两项目都还有房源待售，在新的竞争格局下能否延续热度值得期待。
△天府养云建设工地一景
白鹭湾F4中动作稍慢的锦江统建和深投控地块也预计将于今年入市。
其中，锦江统建和中交合作开发中交统建锦江九章，主打院墅产品，有三叠、上下叠和商墅三种产品，首批次76套190-280㎡的精装产品预计将于近期取证，但目前项目售楼部尚未开放；深投控地块打造为鹭湾1号，目前产品已确定为洋房。
小全全在现场看到，锦江金茂府、建发天府养云已有部分楼栋主体基本完工；中交统建锦江九章，有数栋建筑已经修建至3-4层楼高，其中可能有尚未开放的售楼部；鹭湾1号目前还在进行地基工程，尚未有建筑物高于地面。
△鹭湾1号正在进行基坑挖掘
与此同时，整个白鹭湾板块相比一年前，通达性有了显著改变，区域骨架道路已经完成构建，从锦阳大道和锦江大道均有道路直通区域。
并且白鹭湾新经济小镇目前已经初具规模，大量产业楼宇拔地而起。由深投控、锦江发展集团、成都产业集团三大国企出资打造的白鹭湾科技生态园，一期科创中心（占地4.41万㎡）已接近竣工；二期也已经动工，三期正在进行建筑形态及建设工程招标。
另外，3月22日将拍卖的2023年“成都1号宗地”已经打围，正静待买主。
可以说，白鹭湾经过一年多的建设，城市化已经初具规模，产业与住宅齐飞，金茂府、天府养云让区域“出生”便打上高端改善烙印，今年片区两大全新项目能否延续声势，咱们拭目以待。
中国生物科创谷未来在房地产的语境下大概率会被称为金融城东，毕竟该板块真与金融城就一街之隔。
需要指出的是，由于成都生物制品研究所、烈士陵园、公墓等制约因素的存在，目前整个板块还有约1/3的土地规划未明确，已确定规划面积约2000亩，其中住宅用地占比过半。
△2022年林家坝TOD片区控制性规划调整
已明确区域主要将打造林家坝TOD。按照规划，整个林家坝TOD用地面积约950亩，总投资约145亿元，计划在1km半径内进行城市设计，形成“一心、两轴、四片区”的城市空间格局。
不过，剩余未规划明确的区域，腾笼换鸟工程也已经开始。去年底，成立于1958年的成都生物制品研究所生活区开始了模拟拆迁，老旧住宅、厂区拆迁整改后整个板块将更为完整、明确。
值得一提的是，区域土地去年就已经开始试水市场。去年11月，区域一宗23.98亩的人才公寓用地被摆上拍卖席，最终地块被锦江统建以楼面价12755元/㎡摘得，目前该地块尚未有明显施工迹象。
△锦江统建竞得片区23.98亩人才公寓用地
今年区域的土地出让力度将大幅提高。小全全了解到今年板块计划出让4宗地（3宗住宅，1宗商业），合计约173亩，是今年锦江区宅地出让最多的一个片区，且这些土地均位于林家坝TOD一体化规划区范围内。也就是说，如果上述4宗土地顺利出让，林家坝TOD将进入开发阶段。
日前，小全全在片区看到，林家坝TOD范围拆迁已经基本完成，土地比较平整，目前停放有大量二手车。
△片区土地已经完成平整
但板块内部的城市路网尚未开建，通达性较差，这和白鹭湾板块刚开建时的状态十分相似。不过，TOD建设的本质便是片区综合开发运营，后续随着林家坝TOD土地出让并开建，片区的道路、配套大概率也将由TOD建设方完成修建。
△片区正在平整施工的土地
虽然没有白鹭湾优异的自然资源配套，但区域有着丰富的住宅用地储备，且更靠近金融城，在TOD引领下林家坝板块充满想象空间。
据近期召开的2023年成都金融城推介会显示，金融城三期河东区域共35块土地，开发用地1066.62亩，总开发规模达到282.6万m²，其中商业用地722.1亩，住宅用地344.52亩。已开发及意向落户产业用地419.37亩，存量可开发用地647.25亩。
相比于前述两个板块，金融城三期河东片区成型时间更早。但板块定位金融商务区，早期规划基本全部是商业楼宇，在金融城1、2期已经有大量商业办公楼宇的情况下，区域进展一度较为“缓慢”。
△金融城3期河东片区最新控规图
在经过多轮规划调整，调低了商业占比，适当增加了住宅用地等配套用地的占比后，区域建设已经于去年提速。
△2022年片区出让土地位置一览（截图自投资云地图）
据小全全统计去年片区共出让4宗土地（此前为零），今年片区预计将供应7宗土地，合计约205亩，这几乎占据了锦江区2023年供应计划的半壁江山。这7宗土地依然全部是商业用地，且集中在锦江沿线，片区的住宅用地出让或许还将等待一段时间。
△机会清单-成都中心TOD项目
在近期举办的2023年成都金融城推介会上，金融城三期河东片区推介了成都中心TOD（开发体量约100万㎡，投资规模约200亿元）、成都街坊缤纷天地（开发体量约4万㎡，投资规模约10亿元）等重点项目。
△区域骨架道路已完成构建
需要指出的是，区域的建设节奏与临近的白鹭湾、林家坝板完全相反，区域是先修路，再进行土地出让。小全全在片区看到片区内部路网已基本完成构建，只余少数道路未完全打通，土地已经完成平整，多数土地也已经打围，正静待“金主”。
△正在修建的金融梦工厂4期
目前，区域在建项目主要有交子金融梦工场四期，该项目原计划2023年5月投运，但是从现场的建设进度来看，估计工程进度有一定滞后。
△蜀瑞苑实拍
值得一提的是，板块唯一的住宅——省直机关公务员配套住宅蜀瑞苑，已经交房，且现在有少量房源在装修，产业先行的金融城3期河东片区，不知何时它才将迎来新的“邻居”。
可以说，从顶层规划到土地出让的战术动作，再到实际操作层面，锦江区的发展重点都将转入到“锦江软件园”。当然，这是锦江区3环内已无大面积，成规模的土地的必然趋势，锦江区的城市化进程必然是越来越往外进发。从现有规划来看，未来5年这一进程将集中在“锦江软件园”即锦江大道沿线。
去年，率先试水的白鹭湾瞬间崛起为新的置业高地，今年整个锦江大道沿线土地出让节奏明显加快，紧随其后的金融城3期河东片区、金融城东、林家坝也想趁着东风，迅速崛起。单从土地市场、房地产市场的动向来看，这里会成为热点板块，但是“锦江软件园”这个相对模糊的定位，包含的不确定性依然较多，希望所有人理性看待这个区域的发展，实在不宜马上就对它寄望过高。
来源：地产全说